Você montou uma holding, integralizou os imóveis no CNPJ e passou a fazer a locação desses imóveis diretamente pela própria empresa. A princípio, pode parecer que está tudo certo. Afinal, você colocou os bens em uma pessoa jurídica, estruturou formalmente a operação e esperava ter segurança e eficiência. Mas a verdade é que, nesse formato, o seu patrimônio pode continuar exposto.
A holding familiar é um instrumento valioso de planejamento sucessório e organização patrimonial, mas ela precisa ser usada da forma correta para cumprir esse papel. Quando essa estrutura passa a exercer diretamente uma atividade econômica — como alugar imóveis, por exemplo — ela deixa de ser apenas um veículo de proteção e passa a ser uma empresa operacional, sujeita a todos os riscos que isso envolve.
O problema: riscos da atividade econômica dentro da holding
Ao realizar locações diretamente pela holding, ela se transforma, juridicamente, em uma empresa que exerce atividade econômica, e com isso passa a estar exposta aos riscos do mercado:
- Processos judiciais movidos por inquilinos ou terceiros;
- Execuções por inadimplemento de contratos ou obrigações acessórias;
- Responsabilidade civil por danos decorrentes da atividade;
- Cobrança de tributos e multas, inclusive com possibilidade de fiscalização e autuações.
E o mais preocupante: se a holding for condenada ou tiver dívidas, os bens integralizados no seu nome — ou seja, os próprios imóveis que você pretendia proteger — poderão ser alcançados para pagamento dessas obrigações.
Isso anula o propósito da holding familiar, que é justamente organizar, preservar e transmitir o patrimônio com segurança e previsibilidade.
A estrutura correta: separar posse e operação
Para evitar esse risco, a recomendação técnica e jurídica é clara: a holding deve permanecer exclusivamente patrimonial, ou seja, sem exercer qualquer atividade econômica direta.
O modelo mais seguro é aquele em que a holding detém a propriedade dos bens, mas não realiza diretamente a operação de locação ou comercialização. Essa função deve ser atribuída a uma empresa separada, com CNPJ próprio, criada especificamente para gerir as atividades operacionais — o que chamamos de “célula de operação”.
Essa empresa será responsável por:
- Assinar os contratos de locação com os inquilinos;
- Emitir as notas fiscais e receber os valores de aluguel;
- Cumprir as obrigações acessórias junto ao fisco;
- Arcar com as responsabilidades e riscos da operação.
A holding, por sua vez, continuará como dona dos imóveis, mantendo a propriedade registrada em seu nome, mas desvinculada da atividade econômica direta, o que protege os bens de eventuais ações e dívidas.
Mas isso não encarece o sistema?
É comum ouvir esse questionamento: “Criar duas empresas não vai encarecer demais o sistema?”. E a resposta é: depende. Pode haver um custo inicial maior com abertura de empresa, contabilidade separada e obrigações fiscais distintas. No entanto, em muitos casos, a economia gerada com a migração da locação da pessoa física para a jurídica compensa essa estrutura.
Na pessoa física, o imposto sobre aluguel pode chegar a 27,5% na tabela progressiva do IR, sem contar INSS e outros encargos. Já na pessoa jurídica dependendo do enquadramento e das deduções possíveis a tributação pode ficar entre 11% e 14%.
Ou seja, com uma boa gestão tributária, a economia fiscal obtida pela estrutura correta pode financiar integralmente o sistema e ainda gerar saldo positivo, com mais proteção patrimonial e menos exposição ao risco.
A solução estratégica: sistema de holding com célula de operação
A solução ideal, portanto, é montar um sistema de holding familiar bem estruturado, com uma divisão clara entre propriedade e operação.
Nesse sistema:
- A holding familiar permanece como gestora do patrimônio, titular dos imóveis e responsável pelo planejamento sucessório.
- Uma empresa operadora, com CNPJ próprio e independente, será a responsável pelas locações, emissões fiscais e contato com inquilinos.
- Essa operadora pode pagar à holding valores de uso (aluguéis ou distribuição de lucros), retornando os recursos de forma segura e juridicamente adequada.
- A holding permanece protegida, fora do risco operacional, com contabilidade distinta e sem exposição direta.
Essa separação cria segurança jurídica e eficiência tributária, permitindo que a família mantenha o controle do patrimônio, aproveite os benefícios da pessoa jurídica e evite que os bens sejam alcançados por problemas que possam surgir no dia a dia da atividade.
Estrutura correta é o que pode garantir a proteção
Criar uma holding e transferir imóveis para ela é só o primeiro passo. Para que essa estrutura realmente funcione como planejado, ela precisa ser mantida como um ente patrimonial, e não se tornar uma operadora de negócios. A mistura dessas funções pode gerar confusão jurídica e, mais grave, colocar os bens da família em risco.
A recomendação é clara: separe a posse da operação. Crie uma estrutura com empresas distintas, cada uma com sua finalidade bem definida. E, se possível, busque orientação jurídica e contábil para garantir que todas as obrigações estejam sendo cumpridas e que a estrutura seja sustentável no longo prazo.
Marco Antonio Estanislau
Graduado em Direito e Administração de empresas pela Newton Paiva,
Pós-graduado em Marketing pela Fundação João Pinheiro e Gestão avançada de RH pela PUC-MG.
Mais de 20 anos de experiência com Gestão de Empresas e relações de consumo digital.
Especialista em Direito Sucessório e Proteção Patrimonial.
